Ab dem 01.01.2024 dürfen in Neubauten nur noch solche Heizanlagen installiert und betrieben werden, die mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen. Diese neuen Vorgaben gelten für Bestandsbauten ab dem 01.07.2026 (in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern) bzw. ab dem 01.07.2028 (in Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern).

Ein wertbildender Faktor bei der Planung der Finanzierung des dann fällig werdenden Heizungsaustausches ist dabei die Frage, inwieweit der Mieter im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung an den entstehenden Kosten beteiligt werden kann. Muss eine Heizung aufgrund eines Defektes ausgetauscht werden, so dürfen bereits ab dem 01.01.2024 fossile Heizanlagen oder auch Anlagen, die weniger als 65% erneuerbarer Energien nutzen, nicht mehr eingebaut werden. Flankierend zu dem neuen Heizungsgesetz hat der Gesetzgeber beginnend mit dem 01.01.2024 einen neuen Modernisierungstatbestand in das Bürgerliche Gesetzbuch mit aufgenommen:

§ 555 b BGB:
„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen … durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden.“

Bei einer solchen Heizungsanlage im Sinne des § 71 GEG (Gebäudeenergiegesetz – als Heizungsgesetz bezeichnet) handelt es sich um eine Heizungsanlage, die 65% der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme nach den in der Vorschrift in den einzeln bestimmten Voraussetzungen erfüllt.

Der Gesetzgeber geht also davon aus, dass der Einbau einer dem Heizungsgesetz entsprechenden neuen Heizungsanlage eine Modernisierung darstellt, die grundsätzlich zur Modernisierungsmieterhöhung berechtigt.

Dafür stehen dem Vermieter zwei verschiedene Umlageverfahren zur Verfügung: Hat der Vermieter die Heizung entsprechend dem Heizungsgesetz ausgetauscht und kann er hierfür Fördermittel, etwa der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder des Bundes, in Anspruch nehmen, so ist der Vermieter berechtigt, die jährliche Miete um 10% der für die Wohnung aufgewandten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel zu erhöhen. Die Fördermittel müssen also von den aufgewandten Kosten der Modernisierung in Abzug gebracht werden. Von der verbleibenden Differenz kann der Vermieter dann 10% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Zudem sind von den insgesamt aufgewandten Kosten pauschal 15% für Erhaltungskosten in Abzug zu bringen.

Gedeckelt ist die Modernisierungsmieterhöhung auf maximal 0,50 €/m² Wohnfläche. Unter Einhaltung dieser Vorgaben lässt sich mithin zumindest eine teilweise Amortisierung der aufzuwendenden Modernisierungskosten für den
Austausch der Heizanlage nach dem Gebäudeenergiegesetz erreichen.

Dies sollte bei der Planung und Kalkulation der hierfür anfallenden Investition mitberücksichtigt werden.